Causa nº 32146/2014 (Casación). Resolución nº 285490 de Corte Suprema, Sala Cuarta (Mixta) de 10 de Diciembre de 2015 - Jurisprudencia - VLEX 589241522

Causa nº 32146/2014 (Casación). Resolución nº 285490 de Corte Suprema, Sala Cuarta (Mixta) de 10 de Diciembre de 2015

JuezCarlos Cerda F.,Andrea Muñoz S.,Ricardo Blanco H.
Corte en Segunda InstanciaC.A. de Valparaíso
Rol de ingreso en primera instanciaC-218-2013
Fecha10 Diciembre 2015
Número de expediente32146/2014
Rol de ingreso en Cortes de Apelación902-2014
EmisorSala Cuarta Mixta (Corte Suprema de Chile)
PartesINMOBILIARIA LOS QUILLAYES S.A. CON SOCIEDAD EDUCACIONAL COLEGIO FRANCO-INGLÉS S.A.
Sentencia en primera instancia2º JUZGADO CIVIL DE VIÑA DEL MAR
Número de registro32146-2014-285490

Santiago, diez de diciembre de dos mil quince.

Vistos:

Ante el Segundo Juzgado Civil de Viña del Mar, en autos rol 218-2013, Inmobiliaria Los Quillayes S.A., representada por don F.J.U.B., dedujo demanda en juicio sumario especial de restitución de inmueble arrendado por expiración del plazo estipulado en contra de Sociedad Educacional Colegio Franco-Inglés S.A., representada por doña C.L.S.P., a fin que se declare que el contrato de arrendamiento terminó por expiración del plazo estipulado, a saber, el día 31 de diciembre de 2012; la demandada deberá restituir el inmueble arrendado, totalmente desocupado, dentro de tercero día desde que la sentencia cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública; el arrendatario deberá pagar las rentas y demás perjuicios que se devenguen durante el devenir del presente juicio hasta la restitución, más reajustes e intereses, con costas. En subsidio, interpuso demanda de desahucio del contrato de arrendamiento.

La demandada contestó el libelo a fojas 37, solicitando su rechazo. En el primer otrosí, dedujo demanda reconvencional de indemnización de perjuicios.

A fojas 103, la actora evacuó el traslado de la demanda reconvencional, pidiendo su rechazo.

El tribunal de primera instancia, mediante fallo de siete de abril de dos mil catorce, que se lee a fojas 433 y siguientes, aclarado por resolución de treinta del mismo mes y año, escrita a fojas 523, rechazó tanto la demanda principal como la subsidiaria, sin costas. Por otra parte, acogió la demanda reconvencional de indemnización de perjuicios, en cuanto condenó a la demandada reconvencional a pagar a la actora reconvencional las sumas de: $21.997.452, por concepto de daño emergente, más reajustes; $1.400.000, a título de arriendo de departamento por el período de tres meses, más intereses; y $57.115.380 por lucro cesante, más reajustes.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de las apelaciones deducidas por las partes, por fallo de doce de noviembre de dos mil catorce, escrito a fojas 577 y siguientes, revocó la sentencia en alzada y, en su lugar, acogió la demanda principal y, en consecuencia, declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado por escritura pública de 3 de julio de 2002, por expiración del plazo convenido, esto es, el 31 de diciembre de 2012; que la demandada deberá restituir el inmueble arrendado -ubicado en calle 2 Norte Nº 833 de Viña del Mar-, dentro de tercero día desde que la presente sentencia cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública; y que deberá pagar las rentas de arrendamiento que se devenguen hasta la entrega del inmueble, más los reajustes e intereses señalados en el artículo 21 de la Ley N° 18.101, si procediere. Asimismo, rechazó la demanda reconvencional y condenó en costas a la demandada principal.

En contra de dicha sentencia, la demandada deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que rechace la demanda de restitución y la subsidiaria de desahucio y, acoja la demanda reconvencional de indemnización de perjuicios.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero

Que la demandada fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al revocar la sentencia de primer grado, acogiendo la demanda principal y rechazando la reconvencional, infringieron los artículos 1546, 1560, 1563, 1564, 1566 inciso primero, 1924 N° 3, 1928, 1929, 1937 y 1552 del Código Civil, y artículos 31 y 40 de la Ley N° 18.046 sobre Sociedades Anónimas.

En primer término, en relación con el artículo 1546 del Código Civil, señala que la actora tiene la calidad de arrendadora -a través de tres contratos de arrendamiento-, respecto de tres inmuebles que forman una unidad económica, que se encuentran físicamente unidos, comparten espacios comunes y en los que funciona el establecimiento educacional denominado Colegio Franco-Inglés desde el año 1990, año en que se celebró el primer contrato. Indica que en los tres contratos se estipuló que los bienes raíces arrendados serían destinados al funcionamiento del referido Colegio. Asimismo, expresa que se encuentra acreditado en autos que la sociedad arrendadora desde la fecha en que adquirió los tres inmuebles, cobró y percibió de la sociedad demandada, las rentas de arrendamiento de los tres bienes raíces como una suma única y total, y lo siguió haciendo durante la tramitación del presente juicio, de manera que la sociedad demandante tiene la calidad de arrendadora de los tres inmuebles en que funciona el Colegio Franco-Inglés de Viña del Mar, y, por su parte, la demandada tiene, respecto de todos ellos, la calidad de arrendataria (artículo 1919 del Código Civil). En ese sentido, asevera que si se analizan las conductas desplegadas por las partes, aparece de manifiesto que la arrendadora infringió lo dispuesto por el artículo 1546 del Código Civil, y el principio de la "buena fe objetiva" o de los “actos propios”, puesto que, trabada la litis, pretende accionar de una manera diversa a como lo hizo con anterioridad, sosteniendo en el juicio que sólo ha celebrado un contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble y que en lo que atañe a los otros bienes raíces, en los cuales también funciona el Colegio, la “arrendadora” es una persona distinta. Del mismo modo, aduce que la conducta anterior de la demandante fue estimar que en relación con el inmueble cuya restitución no solicitó judicialmente, la arrendadora era también la sociedad demandada, puesto que a esta sociedad le envió carta con fecha 18 de marzo de 2013, solicitando autorización para la ejecución de los trabajos de reparación de los daños ocasionados; y, posteriormente, trabada la litis, señala al contestar la demanda reconvencional, que el inmueble que resultó con daños era arrendado por un tercero -doña C.L.S.P.- y no por la demandada.

En segundo lugar, la recurrente afirma que la sentencia impugnada infringe el artículo 1560 del Código Civil, al concluir que sólo uno de los contratos habría vencido, y, por consiguiente, declarar que se debe restituir uno de los inmuebles y que los contratos no se encuentran vinculados entre sí. Señala que se incurre en la infracción, pues se encuentra acreditado en el proceso que demandada tiene la calidad de arrendataria respecto de tres inmuebles, actualmente de propiedad de la actora, según consta en contratos de arrendamiento celebrados por escritura pública, los que deben ser respetados (artículo 19622 del Código Civil). Reitera que los tres inmuebles se encuentran físicamente unidos y constituyen una unidad, con espacios comunes, funcionando en ellos desde hace 23 años a la fecha el Colegio Franco-Inglés. Agrega, que las partes de los tres contratos de arrendamiento estipularon que las propiedades arrendadas serían destinadas al funcionamiento del aludido establecimiento educacional. A mayor abundamiento, hace presente que según consta de la Resolución N° 350, dictada por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Viña del Mar, se autorizó el cambio de destino de los tres inmuebles, de habitacional a comercial, y se autorizó su fusión para que en ellos funcionara el establecimiento educacional. En ese sentido, aduce que aparece de manifiesto que la intención de las partes fue siempre que en los tres inmuebles funcionara el...

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