Causa nº 1493/2015 (Casación). Resolución nº 285340 de Corte Suprema, Sala Cuarta (Mixta) de 30 de Mayo de 2016
| Corte en Segunda Instancia | C.A. de Valdivia |
| Emisor | Sala Cuarta Mixta (Corte Suprema de Chile) |
| Rol de ingreso en primera instancia | C-126-2013 |
| Número de expediente | 1493/2015 |
| Fecha | 30 Mayo 2016 |
| Rol de ingreso en Cortes de Apelación | 668-2014 |
| Partes | SOC. HARCHA Y CIA. LTDA. CON HOTT RUDOLPH ADOLFO. |
| Sentencia en primera instancia | JUZGADO DE LETRAS Y GARANTIA DE RIO BUENO |
| Número de registro | 1493-2015-285340 |
Santiago, treinta de mayo de dos mil dieciséis.
Visto:
Ante el Juzgado de Letras y Garantía de Río Bueno, en autos Rol Nº 126-2013, don J.Á.C.V., abogado, en representación de la Sociedad Claudio Harcha y Compañía Limitada, dedujo demanda en juicio sumario, en contra de don A.I.H.R., con el objeto que: 1º.- Se declare terminado el contrato de arrendamiento respecto de la Hijuela B en que se dividió el Fundo Ropulli, Comuna de Paillaco, Provincia de Valdivia, por no pago de rentas; 2º.- Sea condenado el demandado al pago de las rentas de arrendamiento devengadas y no pagadas, y todas aquellas que se generen durante la tramitación del proceso, debidamente reajustadas; 3º.- Se disponga la restitución de la propiedad dentro de tercero día desde que la sentencia causa ejecutoria, o en el plazo que se determine, bajo apercibimiento de ser lanzado con el auxilio de la fuerza pública, con costas. En subsidio, y en el evento que el demandado enerve la acción principal pagando lo adeudado, interpuso demanda de desahucio del mismo contrato, a fin que se ordene la restitución del inmueble en el plazo legal, o en el que el tribunal establezca, y el pago de las rentas correspondientes hasta el día de la efectiva devolución. Explica que por escritura pública de 8 de noviembre de 2005, de promesa de compraventa y arrendamiento, celebrada entre la Sociedad Inversiones Céltica S.A y don A.H.R., la primera declaró ser dueña del bien raíz denominado Hijuela B en que se dividió el Fundo Ropulli, Comuna de Paillaco, Provincia de V.. Agrega que en la referida escritura se pactaron las condiciones en las que se vendería la propiedad. Además, indica que de acuerdo a la cláusula 10ª de la misma convención, la sociedad referida dio en arrendamiento el inmueble al hoy demandado, pactándose la renta en forma anual, que comenzaría a regir desde la misma fecha, conviniéndose una duración indefinida, estipulándose, además, que “todas las mejoras que el arrendatario realice en el predio arrendado y en el evento de que no se suscriba el contrato de compraventa prometido, podrán ser retiradas al término del contrato de arrendamiento por don A.I.H.R.”. Señala que el 11 de enero de 2008, por escritura pública, la Sociedad Inversiones Céltica S.A. vendió, cedió y transfirió a la Sociedad Claudio Harcha y Compañía Limitada la propiedad antes señalada, inscribiéndose el dominio a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces de Paillaco del año 2008. Precisa que en su oportunidad -9 de septiembre de 2011- interpuso en contra del mismo demandado, acción de terminación de contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador, en procedimiento sumario del Decreto Ley Nº 993, argumentando, en síntesis, que el contrato celebrado entre la Sociedad Inversiones Céltica S.A. y don A.H.R. le era inoponible. Explica que por fallo de primer grado se rechazó la referida demanda, y apelado que fuera, la Corte de Apelaciones de V. lo confirmó, fundamentalmente en virtud que, como lo dispone el artículo 10 del referido Decreto Ley, si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario. De esta manera, sostiene, se decidió que dicho contrato era oponible al adquirente del predio arrendado, lo que es incompatible con la petición de extinción del derecho del arrendador, dado que subsiste el contrato. Atendido lo resuelto, afirma, su parte está legalmente facultada en virtud de la subrogación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1608 y siguientes del Código Civil, para demandar el pago de las rentas de arrendamiento adeudadas al arrendatario desde el momento en que adquirió el predio. Al respecto, asegura, el demandado no ha pagado las rentas desde el 11 de enero de 2008 en adelante, argumentado que no sabe a quién cancelarlas, lo que ha reconocido en los distintos procesos que han existido entre las partes. Explica que de acuerdo con la forma de pago de la renta a que se refiere el contrato de arrendamiento con la Sociedad Inversiones Céltica se le adeudan: 1º.- Las rentas correspondientes a los años 2008 a 2012, en razón de $ 6.000.000 por año, lo que da una suma de $ 30.000.000; y 2º.- Las rentas de los meses de enero a abril de 2013 a razón de $ 500.000 mensuales, lo que hace un total de $ 2.000.000; todo más reajustes; y, 3º.- Las rentas que se devenguen durante la tramitación de este juicio.
En la audiencia respectiva, don A.I.H.R. contestó la demanda impetrando, en primer término, la excepción de cosa juzgada. Al respecto argumentó que el 9 de julio de 2010, la sociedad demandante interpuso acción por medio de la cual pidió, en lo principal, la terminación del contrato de arriendo por el no pago de las rentas adeudadas, y en subsidio, alegó el desahucio. Dicha causa -Rol Nº 28.612- terminó por sentencia ejecutoriada de 30 de septiembre de 2011 que rechazó ambas demandas. En la especie, sostiene, concurre la triple identidad a que se refiere el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las acciones son idénticas, las partes son las mismas y la cosa pedida coincide. En cuanto al fondo sostuvo las siguientes alegaciones: 1º.- La demandante, como adquirente de la Hijuela B no puede hacer valer el contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Inversiones Cética S.A. y el demandado, por no haberse cumplido con la exigencia prevista en el artículo 5, inciso 2º, del Decreto Ley Nº 993, esto es, por no haber declarado el arrendador, en la escritura correspondiente, si está afecto al impuesto de primera categoría, o si se encuentra sujeto al régimen de renta presunta. Esta falta, asegura, impide que ese documento se haga valer ante autoridades judiciales y/o administrativas, y no tiene mérito ejecutivo mientras no se acredite, mediante escritura complementaria, la constancia de la referida declaración; 2º.- Falta de legitimación activa, por cuanto el actor adquirió la propiedad por escritura pública de 11 de enero de 2008, en la que el vendedor se obligó a entregarla una vez que se encuentre libre de todo ocupante, lo que hasta la fecha no ha ocurrido. El referido contrato contiene una condición suspensiva que posterga la entrega, señala, ya que el vendedor se comprometió “a alzar los gravámenes antes indicados, dentro del plazo máximo de un año a contar de esta fecha”. De esta forma, sostiene, la demandante está privada de la posibilidad de gozar y disponer libremente de la propiedad mientras no se le haga la entrega material; 3º.- Falta de legitimación pasiva, ya que, de conformidad con el artículo 1931 del Código Civil los que invoquen derechos en la cosa arrendada deben dirigir su acción en contra del arrendador, en este caso, la sociedad Inversiones Céltica S.A., y no en contra del tenedor material; 4º.- La sociedad demandante y la sociedad Inversiones Céltica S.A. han cometido fraude a la ley, por cuanto han utilizado dolosamente la normativa jurídica para lograr que la última pueda eludir las obligaciones contraídas en virtud del contrato de promesa celebrado con el señor H.R.; 5º.- No puede ser lanzado del predio invocando un contrato de arriendo si ocupa también la propiedad por otro título. Al respeto señala que el contrato de arriendo se integra en una unidad con el de promesa de compraventa, lo que obliga a que los antecedentes se discutan en un juicio de lato conocimiento, puesto que es indudable que el señor H.R. ocupa la propiedad en virtud de esta última convención.
El tribunal de primera instancia, mediante fallo de veintiuno de abril de dos mil catorce, que se lee a fojas 280 y siguientes, rechazó íntegramente la demanda, disponiendo que cada parte pague sus costas.
El tribunal de segundo grado, conociendo de los recursos de casación en la forma y de apelación deducidos por la demandante, por fallo de cuatro de diciembre de dos mil catorce, escrito a fojas 356 y siguientes, rechazó el primer arbitrio, y confirmó la sentencia de primer grado.
En contra de esta última decisión, la misma parte deduce recurso de casación en el fondo por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.
Se trajeron estos autos en relación.
Considerando:
Que la parte demandante fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado, infringieron el artículo 5, inciso 2º, del Decreto Ley Nº 993, en relación con los artículos 19 Nºs 24 y 26 de la Constitución Política de la República; el artículo 686 del Código Civil; y el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil.
Indica que la demanda principal tuvo por objeto que se declare terminado el contrato de arrendamiento celebrado por escritura pública entre Inversiones Céltica S.A. y don A.H.R., el 8 de noviembre de 2005, y que en virtud de la tradición del predio que se le hizo, dicho arrendamiento es oponible a su parte. Así fue establecido, asegura, en la sentencia dictada el 12 de marzo de 2013, en la causa Rol Corte Nº 638-2012, del Juzgado de Letras, Garantía y Familia de Paillaco, seguido entre las mismas partes, donde se determinó que debía respetar la referida convención en virtud de lo dispuesto en el artículo 10 del Decreto Ley Nº 993.
Asegura que, se halla probado que el demandado no ha pagado las rentas demandadas sobre la base de lo declarado por los testigos y las respuestas dadas por el demandado en la absolución de posiciones -6, 7 y 9- Argumenta que esta circunstancia también se encuentra acreditada en virtud de lo que se desprende de...
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