Causa nº 9578/2014 (Otros). Resolución nº 13444 de Corte Suprema, Sala Cuarta (Mixta) de 22 de Enero de 2015
| Juez | Ricardo Blanco H.,Carlos Cerda F.,Andrea Muñoz S. |
| Corte en Segunda Instancia | C.A. de Santiago |
| Número de expediente | 9578/2014 |
| Fecha | 22 Enero 2015 |
| Número de registro | 9578-2014-13444 |
| Rol de ingreso en primera instancia | C-37016-2009 |
| Emisor | Sala Cuarta Mixta (Corte Suprema de Chile) |
| Partes | CASTAN CATALAN VICENTE ROMULO CON GONZALEZ KRAUSS ALVARO JOSE. |
| Sentencia en primera instancia | 11º JUZGADO CIVIL DE SANTIAGO |
| Rol de ingreso en Cortes de Apelación | 3649-2013 |
Santiago, veintidós de enero de dos mil quince.
Vistos:
Ante el Undécimo Juzgado Civil de Santiago, en autos rol Nº 37.016-2009, don V.R.C.C. en representación de doña M.D.C.G. dedujo demanda en juicio sumario especial de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y cobro de rentas adeudadas en contra de Inversiones Capri Limitada, representada por don S.L.R. y don Á.J.G., y en contra de éste último, en calidad de aval, fiador y codeudor solidario, a fin que sean condenados solidariamente a pagar las rentas, multas pactadas, gastos y servicios insolutos, y lo que se devengue durante la tramitación del juicio y hasta que se efectúe la restitución del inmueble, intereses y reajustes, más indemnización de perjuicios por el incumplimiento del contrato, cuya determinación en especie y monto se deja para el cumplimiento de la sentencia; y a la restitución de la propiedad dentro de tercero día desde que el fallo se encuentre ejecutoriado, con costas. En subsidio, interpuso demanda de desahucio de contrato de arrendamiento.
Los demandados contestaron el libelo a fojas 20, solicitando su rechazo. Entre otras alegaciones, opusieron excepción de falta de legitimidad activa de la demandante, fundada en que la actora no tiene la calidad de dueña del inmueble y no existe contrato de arrendamiento entre las partes. Expresaron que el contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad Inversiones Capri Limitada se extinguió en el año 2007 por la causal contemplada en el artículo 1950 N° 3 del Código Civil, celebrándose un nuevo contrato de arrendamiento por la actual dueña del inmueble, sociedad Grupo Castán Limitada, como arrendadora, y la sociedad Aravena Inmobiliaria e Inversiones Limitada, en calidad de arrendataria. En el segundo otrosí, interpusieron demanda reconvencional de indemnización de perjuicios.
A fojas 37, la actora evacuó el traslado de las excepciones opuestas y de la demanda reconvencional, solicitando su rechazo.
El tribunal de primera instancia, mediante fallo de doce de febrero de dos mil trece, que se lee a fojas 79 y siguientes, rechazó tanto la demanda principal como la subsidiaria, sin costas. Asimismo, desestimó la demanda reconvencional.
El tribunal de segunda instancia, conociendo de la apelación deducida por la parte demandante, por fallo de cuatro de marzo de dos mil catorce, escrito a fojas 264, confirmó la sentencia de primer grado.
En contra de esta última decisión, la demandante deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.
Se trajeron estos autos en relación.
Considerando:
Que la parte demandante fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado, rechazando la demanda, infringieron los artículos 19, 22, 23, 1545, 1546, 1950 N° 3 y 1962 del Código Civil, y artículo 6° de la Ley N° 18.101.
En primer término, señala que la falta de aplicación de los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, y 6° de la Ley N° 18.101, constituye un error de derecho, puesto que la fuente de la obligación reclamada es un contrato de arrendamiento legalmente celebrado entre las partes, por lo que tiene fuerza obligatoria que no puede ser invalidada, sino por causas legales, y debe cumplirse de buena fe, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1545 y 1546 del Código Civil. En el mismo sentido, afirma que es un hecho de la causa que el contrato celebrado entre las partes continuó vigente hasta que se produjo la restitución del inmueble en el mes de junio de 2010, y que la arrendataria debía pagarle las rentas de arrendamiento, toda vez que el artículo 6° de la Ley N° 18.101 expresa que el arrendatario continuará obligado a pagar las rentas de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo hasta que efectúe la restitución del inmueble, sin distinguir a quién, por lo que debe pagarlos a su contraparte contractual. Señala que no se necesita una cláusula especial en el contrato que otorgue a la arrendadora el derecho a percibir el pago de las rentas de arrendamiento hasta la restitución del inmueble, puesto que aquélla cumplió con su obligación de entregar al arrendatario la cosa arrendada en estado de servir para el fin que fue arrendada, sin turbación o embarazo en el goce de la misma.
En segundo lugar, aduce que la sentencia impugnada aplica erróneamente lo dispuesto en el artículo 1950 N° 3 del Código Civil, pues estima que el arrendamiento expiró por la extinción del derecho del arrendador, sin considerar que de acuerdo con esa disposición el arrendamiento no expira simplemente por ese hecho sino de acuerdo a determinadas reglas, entre las que se encuentra la del artículo 1962, que establece que: "Estarán obligados a respetar el arriendo: 2° Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuándose los acreedores hipotecarios". Asevera que las normas sobre terminación del contrato de arrendamiento contenidas en el artículo 1950 del Código Civil, no operan ipso jure; y que el "derecho del arrendador" que expira es el derecho de propiedad...
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