Causa nº 2280/2015 (Casación). Resolución nº 289458 de Corte Suprema, Sala Cuarta (Mixta) de 1 de Junio de 2016
| Corte en Segunda Instancia | C.A. de Talca |
| Emisor | Sala Cuarta Mixta (Corte Suprema de Chile) |
| Rol de ingreso en primera instancia | S-176-2013 |
| Fecha | 01 Junio 2016 |
| Número de expediente | 2280/2015 |
| Rol de ingreso en Cortes de Apelación | 3139-2013 |
| Partes | SERVICIOS EDUCACIONALES VERÓNICA CON COLEGIO SAN FRANCISCO DE ASIS LTDA., MUÑOZ DONOSO ISRAEL. |
| Sentencia en primera instancia | 4º JUZGADO DE LETRAS DE TALCA |
| Número de registro | 2280-2015-289458 |
Santiago, uno de junio de dos mil dieciséis.
Visto:
Ante el Cuarto Juzgado Civil de Talca, en autos Rol Nº 176-2013, doña V.A.N.Z., en representación de V.A.N.Z.E.I.R.L., dedujo demanda en juicio sumario en contra del Colegio San Francisco de Asís Ltda., representado por don I.A.M.D., con el objeto que se lo condene a la restitución de la propiedad individualizada por haber expirado el tiempo estipulado de duración del contrato de arrendamiento, y al pago de la renta y los gastos por consumo que sean de su cargo hasta que se efectúe la devolución, con costas.
En la audiencia respectiva, la demandada contestó solicitando que se rechace la demanda impetrada por no ser efectivos los hechos en que se funda, teniendo en consideración que la actora no es dueña de la propiedad arrendada, y por cuanto, existe un nuevo contrato con los propietarios. En la misma oportunidad interpuso demanda reconvencional con el objeto que se condene a la contraria al pago de la suma de un millón de pesos por concepto de devolución del mes de garantía.
El tribunal de primera instancia, mediante fallo de veintidós de agosto de dos mil trece, que se lee a fojas 137 y siguientes, acogió la demanda principal, sólo en cuanto declaró terminado el contrato de arrendamiento invocado por expiración del plazo de vigencia, y condenó al demandado a la restitución del inmueble una vez que la sentencia cause ejecutoria, y a pagar las rentas de arrendamiento hasta que la devolución se efectúe, sin costas. En relación con la demanda reconvencional, ella fue desestimada, sin costas.
El tribunal de segundo grado, conociendo del recurso de apelación deducido por el demandado y demandante reconvencional, por fallo de veintiocho de noviembre de dos mil catorce, escrito a fojas 194, confirmó la sentencia de primer grado.
En contra de esta última decisión, la misma parte deduce recurso de casación en el fondo por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.
Se trajeron estos autos en relación.
Considerando:
Que la parte demandada fundamenta su recurso sosteniendo que al confirmar la sentencia de primer grado los jueces del grado infringieron los artículos 916, 918, 926, 1545, 1546, 1915, 1942 y 1950 Nº 2 del Código Civil; el artículo 6 de la Ley Nº 18.101; y el artículo 19 Nº 24 de la Constitución Política de la República.
Explica que se vulnera el artículo 1915 del Código Civil desde que la sentencia extiende artificialmente la duración de un contrato de arrendamiento sin que se cumplan los requisitos para dar por sentada su existencia. En este caso, sostiene, la demandante no pudo ni puede entregar el goce de la cosa arrendada, pues lo perdió al momento en que ello corresponde a sus dueños, lo que ocurrió, como se aprecia de la prueba rendida, el 17 de enero de 2013, cuando se celebró un nuevo contrato de arrendamiento sobre la propiedad en disputa, por el que la Sucesión de J.Q.A., habiendo expirado el contrato que motiva este juicio, dio en arriendo el mismo sitio 37 a don I.M.D., esta vez como persona natural. Así las cosas, asegura, existió un contrato de cosa ajena hasta el 31 de diciembre de 2012, situación no discutida en el proceso y aceptada por ambas partes, pero desde el 17 de enero de 2013 se configuró un nuevo contrato de arrendamiento. En el mismo sentido afirma, también se transgrede el artículo 1942 del Código de Bello, desde que sólo hay obligación de pagar la renta si hay goce de la cosa y vigencia del contrato.
Al hacerse subsistir artificialmente dos contratos de arrendamiento, agrega, se violenta lo dispuesto en el artículo 1950 Nº 2 del referido Código, puesto que la primitiva convención expiró por el término del plazo, de manera que no puede entenderse que siga vigente para el sólo hecho del pago de la renta, pues la antigua arrendadora perdió la tenencia material de la cosa, y no puede, por ende, entregar su goce.
Se vulnera también, propone, el artículo 6 de la Ley Nº 18.101; y los artículos 916, 918 y 926 del Código Civil. La primera norma confiere la acción de restitución al término del contrato, y dispone el pago de las rentas hasta que ella se produzca. Su interpretación lógica lleva a concluir que se debe acceder a una demanda en este sentido, siempre que el actor tenga derecho a dicha acción, es decir, que se sustente por sí misma, y no dependa de factores externos, como lo es en el caso de autos. En efecto, señala, la demandante es una mera tenedora que perdió la tenencia de la cosa que ahora pertenece al verdadero dueño, y si bien es efectivo que el arrendamiento de cosa ajena vale, es inoponible a su dueño, por cuanto no puede ir en perjuicio de sus derechos. La sentencia recurrida no considera un hecho probado, asegura, y es que la demandada no tiene la posesión ni la mera tenencia de la propiedad. En tales circunstancias se la obliga a entregarla, en circunstancias que ya no la tiene en su poder, puesto que el 31 de diciembre de 2012 terminó el arriendo pactado con la actora, y el 17 de enero de 2013, los dueños de la propiedad celebraron un nuevo contrato con una persona distinta de la demandada.
En este mismo sentido, explica, cabe tener en consideración que la restitución a la que se refiere el artículo 6 de la Ley Nº 18.101 no es sino consecuencia y aplicación del espíritu general de la legislación contenido en las normas referidas a las acciones posesorias, ello, por cuanto establece una verdadera acción posesoria de restitución para el arrendador que se ve impedido de recuperar el bien por causa imputable al arrendatario, y por lo mismo, le otorga el derecho a percibir las rentas en tanto no le sea devuelto; pero dicha restitución sólo es procedente si se cumple con el requisito de la referida acción posesoria, cual es que el actor esté en posesión tranquila de la cosa, lo que no ocurre en la especie, pues, como ya se señaló, la actora es mera tenedora que reconoce dominio ajeno. La sentencia recurrida le otorga, continúa, una protección que el ordenamiento jurídico no le reconoce, pues ella no tuvo jamás la posesión del bien, pues siempre supo, y así se...
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