Causa nº 431/2015 (Casación). Resolución nº 113760 de Corte Suprema, Sala Tercera (Constitucional) de 11 de Agosto de 2015 - Jurisprudencia - VLEX 579990518

Causa nº 431/2015 (Casación). Resolución nº 113760 de Corte Suprema, Sala Tercera (Constitucional) de 11 de Agosto de 2015

Fecha de Resolución11 de Agosto de 2015
MovimientoRECHAZA CASACION EN EL FONDO
Rol de Ingreso431/2015
Rol de Ingreso en Cortes de Apelación1541-2014 - C.A. de Valparaíso
Rol de Ingreso en Primer InstanciaC-2680-2013 - 1º JUZGADO CIVIL DE VIÑA DEL MAR
EmisorSala Tercera (Constitucional)

Santiago, once de agosto de dos mil quince.

VISTOS:

En estos autos rol Nº 431-2015 la parte demandante deduce recurso de casación en el fondo en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso que confirmó la de primer grado que rechazó la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización de perjuicios deducida por Sociedad de Inversiones Sammiz Limitada en contra de la Junta Nacional de Jardines Infantiles.

En su libelo el actor explica que las partes mantienen una relación contractual desde el año 2003, en cuya virtud su representada ha entregado en arrendamiento a la demandada dos propiedades. Indica que en el año 2010 dichos contratos fueron renovados por cinco años, ocasión en la que se pactó una renta equivalente a 90 Unidades de Fomento mensuales por cada inmueble y se exigió a su parte la realización de importantes inversiones para renovarlos, las que ascienden a 1.000 Unidades de Fomento. Explica que el 10 de noviembre de 2012 la demandada puso término unilateral a las citadas convenciones, desocupó y entregó las propiedades y no pagó la renta de ese mes, de modo que como consecuencia de tal proceder su parte dejará de percibir las rentas pactadas por 34 meses, esto es, una cifra ascendente a 5.940 Unidades de Fomento. Termina solicitando que se condene a la demandada a pagarle el total de las rentas por el período pactado y los perjuicios causados, todo por la suma equivalente a 6.940 Unidades de Fomento, con accesorias y costas.

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda basada en que las causas por las que se puso término al contrato de arrendamiento se encuentran fehacientemente acreditadas, en tanto que la demandante no rindió prueba alguna para desvirtuar los hechos en que se fundan las mismas. A lo anterior el fallador añade que la parte arrendataria y demandada puso término anticipado a los contratos de arrendamiento de autos por las razones que se indican en el aviso de 07 de septiembre de 2012, las que demuestran el mal estado y deficiente calidad de los inmuebles que le impedían hacer el uso que de ellos tuvo en vista al arrendarlos, terminación que se encuentra amparada por lo establecido en el inciso primero del artículo 1932 del Código Civil, por lo que mal puede la actora pretender el pago de las rentas de arriendo hasta la fecha primitiva de término de tales contratos. Finalmente, el juez concluye que al no existir el incumplimiento alegado por la arrendadora, ésta tampoco puede pedir que le indemnicen los perjuicios por los gastos que habría efectuado para acondicionar los inmuebles, implementaciones que, por lo demás, no detalla en la demanda, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso, agregando que el fundamento esgrimido por la demandante al apelar, referido a que la demandada sobrepasó la capacidad del inmueble y que, por ello, se originaron diversas falencias en la propiedad, es una alegación que no fue planteada en la demanda, motivo por el que no corresponde que se hagan cargo de ella.

En contra de la decisión del tribunal ad quem la actora dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO

Que el recurrente denuncia que el fallo infringe, por errada aplicación, los artículos 1924 número 2, 1927, 1932, 1941, 1945, 1950, 1545, 1546 y 1549 del Código Civil, y respecto de las leyes reguladoras de la prueba, sostiene que el fallo quebranta los artículos 1915, 1938, 1560, 1563, 1564, 1700, 1702, 1706 y 1712 del Código Civil, como también los artículos 342, 346, 384 y 426 del Código de Procedimiento Civil.

En primer lugar, y respecto del artículo 1915, aduce que la sentencia lo quebranta al desconocer que la “cosa”, esto es, el inmueble objeto del contrato, tiene una entidad determinada y, como tal, una capacidad limitada y ajustada al objeto del contrato.

Enseguida, y en cuanto concierne al artículo 1924, explica que el sentenciador ha confundido la mantención y mejoras del inmueble con las adaptaciones a un mal uso que se ha dado al mismo, pues no es posible entender que “la cosa” deba ser adaptada para un uso inadecuado y que va mucho más allá de lo natural y obvio, destacando que ello no es parte de su mantención.

En tercer lugar, y en lo que atañe al artículo 1927, destaca que el magistrado ha confundido el concepto de “reparaciones”, que son propias de una mantención, con la noción de “modificaciones”, que están vinculadas con la adaptación a límites imposibles para el bien raíz. Añade que todas las adaptaciones que fueron pactadas en las renovaciones del contrato fueron efectuadas por su parte y aceptadas por las entidades pertinentes de la arrendataria.

Enseguida sostiene, en lo que se relaciona con el artículo 1932, que éste exige determinar si el vicio que da derecho a terminar el contrato se originó con o sin culpa del arrendatario y subraya que en la especie el contrato se desarrolló sin problemas durante casi diez años y que recién en el año 2012 se señaló que el bien no era apto para que desarrollaran su función laboral los más de 140 trabajadores que ahí se desempeñaban. Explica que al celebrar la renovación del contrato y al efectuar y ser recibidas conforme las mejoras, durante los años 2010 y 2011, el bien raíz cumplía con las condiciones necesarias para el fin por el que había sido arrendado, en tanto que los aumentos en la planta del personal efectuados por la arrendataria en 2012 no son oponibles a su parte, pues no dependen de ella, máxime si nunca se solicitó mejora o...

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