Causa nº 94883/2016 (Casación). Resolución nº 43 de Corte Suprema, Sala Tercera (Constitucional) de 13 de Noviembre de 2017
| Corte en Segunda Instancia | - C.A. de Santiago |
| Rol de ingreso en primera instancia | C-25623-2014 |
| Número de expediente | 94883/2016 |
| Fecha | 13 Noviembre 2017 |
| Rol de ingreso en Cortes de Apelación | 10599-2015 |
| Emisor | Sala Tercera Constitucional (Corte Suprema de Chile) |
| Partes | FISCO DE CHILE CON CRUZ PUGA CARLOS ROBERTO. |
| Sentencia en primera instancia | - 12º JUZGADO CIVIL DE SANTIAGO |
| Número de registro | 94883-2016-43 |
Santiago, trece de noviembre de dos mil diecisiete.
VISTOS:
En estos autos rol N° 94.883-2016 del Décimo Segundo Juzgado Civil de Santiago, sobre reclamación del monto de la indemnización expropiatoria, la defensa fiscal interpone recursos de casación en la forma y en el fondo en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago que confirmó la de primer grado que rechazó, sin costas, la reclamación del monto de la indemnización provisional interpuesta por el Fisco por la expropiación del lote N°5L6 y acogió en parte una reclamación de la misma naturaleza interpuesta, en cambio, por los expropiados respecto del señalado lote N°5L6, en cuanto fijó la indemnización definitiva derivada de dicha privación en la cantidad de 60.005 Unidades de Fomento, suma a la que se debe deducir, reajustada también en Unidades de Fomento, la cantidad consignada y pagada a los expropiados por concepto de indemnización provisional, debiendo agregarse intereses corrientes para operaciones reajustables a la diferencia entre ambas cantidades.
En su demanda los expropiados, I.P.D., C.R.C.P. y C.A.R.L., explican que por Decreto Supremo Exento del MOP Nº 832, de 30 de abril de 2012, se ordenó la expropiación total del lote N°5L6 ubicado en calle Nueva Providencia N° 2.275, comuna de Providencia, para la obra "Proyecto línea 6 Las Condes Cerrillos, Sector: Providencia", el que pertenece a la comunidad que integran.
Enseguida sostienen que la expropiación incluye el total del terreno, con una superficie de 193,57 metros cuadrados, y toda la construcción del edificio existente en el lugar, de dos pisos, en el que funciona una sucursal de las farmacias Cruz Verde S.A., de 335 metros cuadrados, más una ampliación del segundo piso de 52 metros cuadrados e indican que la indemnización provisional fue regulada en $694.396.000, equivalentes a 32.360,22 Unidades de Fomento, según su valor al cuatro de enero de 2011, que se desglosan en: 1.- Valor del terreno: $445.211.000. 2.- Edificaciones: $204.185.000. 3.- Otros: $45.800.000.
Destacan que el predio se ubica a pocos metros de la esquina sur poniente de la intersección de Avenida Nueva Providencia y de calle Suecia, que corresponde a un sector tipo bulevar de intenso comercio y que tiene muy buen nivel y gran circulación de personas, precisando, en cuanto al uso del suelo, que corresponde a comercio.
Añaden que la propiedad ha sido arrendada desde la época de los año 80 en adelante, ininterrumpidamente, a importantes clientes institucionales del sector empresarial y bancario, y que desde el 15 de abril del año 2004 lo está a la cadena de farmacias aludida, esto es, por casi 10 años, subrayando que el plazo de vigencia del contrato se extendía hasta el 15 de abril de 2016.
Agrega que para determinar el valor del inmueble expropiado, según el valor presente neto de su renta, toma como referencia el canon de arriendo del último mes de arrendamiento percibido por la comunidad, vigente al 16 de mayo del año 2012, equivalente a 322,5 Unidades de Fomento mensuales y considera, además, la permanencia, la proyección de aumento de las rentas y la vigencia del contrato.
Alegan que para establecer el verdadero valor patrimonial del bien raíz expropiado se debe considerar que su parte perdió una renta que éste producía con seguridad, y que habría podido seguir produciendo indefinidamente, a lo que agregan que el monto del perjuicio sufrido es proporcional al valor presente de la renta que el predio producía, sumado al valor remanente del inmueble, descontado el período tomado para el cálculo de valor presente de la renta, y en tal sentido afirman que, dada la permanencia del inmueble de que se trata y la solvencia de los arrendatarios, se justifica considerar un valor presente de la renta de 30 años y el valor remanente del inmueble. En consecuencia, y dado que la renta actual es de 322,5 Unidades de Fomento mensuales, cuyo monto anual alcanza a 3.870 Unidades de Fomento, y considerando que el incremento pactado contractualmente es de 2% al año, se justifica que la tasa de castigo de la renta sea moderada, del orden del 4,84% al año, que corresponde a la tasa de interés corriente para operaciones reajustables, determinada por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, a la época de la expropiación. Enseguida señalan que dichos cálculos arrojan un valor total de 76.483 Unidades de Fomento, a lo que suman que el valor remanente del inmueble sería del 10%, es decir, ascendería a la suma equivalente a 7.648,3 Unidades de Fomento, de manera que la adición de ambas cantidades arroja la cifra total de 84.131,3 Unidades de Fomento, monto por el que demandan.
Expuesto lo anterior y como un segundo método de cálculo del perjuicio patrimonial demandado, alegan que el daño consistente en la privación de la renta del inmueble se repondría con otra renta semejante y explican que para lograr una renta de 3.870 Unidades de Fomento anuales se requeriría de un depósito a plazo o inversión financiera exenta de riesgo veinte veces mayor, esto es, debería equivaler a 77.400 Unidades de Fomento, cantidad a la que se ha de agregar el valor remanente del 10% para llegar a su monto total. Como referencia indica que la renta que sería capaz de producir la indemnización provisional consignada en autos, al aplicársele la tasa de 5% anual ofrecida por la banca local, es de 1.545,45 Unidades de Fomento, cifra que, además, no se incrementaría como la renta del bien raíz, de modo que sería mucho menor, pues no llegaría ni al 40% de la renta actual.
Enseguida aduce que en la valoración del lote expropiado se deben considerar valores comparables con él y al respecto asegura que, tratándose de inmuebles de ubicación comercial exclusiva y de altísima rentabilidad, los precios a tener en cuenta serían sustancialmente más altos que los indicados en la tasación provisional. Así, indican que el terreno fue avaluado a razón de 103,12 Unidades de Fomento por cada metro cuadrado, pese a que por esos mismos días se vendió un predio situado en una esquina comparable, particularmente aquella correspondiente a la intersección de Avda. Apoquindo y Avda. Tobalaba, emplazada a cuatro cuadras del inmueble expropiado, operación en la que se informaron valores de 180 Unidades de Fomento por metro cuadrado de terreno. Desde esta perspectiva manifiestan que los inmuebles utilizados como referentes no tienen las especiales condiciones de exclusividad comercial de su predio, puesto que presentan otros rasgos no comparables con el inmueble expropiado. Por último, censuran la separación que para estos efectos se realiza entre el terreno y la edificación del inmueble de autos, desde que éste ha funcionado como un todo; así, afirman que no se trata de un inmueble baldío para edificar, como el inmueble aludido más arriba y que fue vendido en 180 Unidades de Fomento por cada metro cuadrado, sino que corresponde a un edificio en pleno funcionamiento con sus valores inmateriales incorporados en su precio, como la clientela habitual.
Terminan solicitando que en definitiva se regule la indemnización de perjuicios en la suma equivalente a 84.131,31 Unidades de Fomento, como valor definitivo de la indemnización por la expropiación del inmueble, y que se descuente de dicho monto el ya pagado, que asciende a 30.909,04 Unidades de Fomento, y que a esta diferencia se agreguen intereses corrientes para operaciones reajustables, desde la fecha de toma de posesión material del predio hasta que se pague dicha diferencia, o lo que se estime de derecho, con costas.
A su vez, y en presentación separada que más adelante fue acumulada a estos autos, el Fisco deduce reclamación respecto de la indemnización provisional regulada a propósito de la expropiación del lote materia de autos, con el objeto de que se fije en un monto no superior a $323.704.788, equivalentes a 14.514,19 Unidades de Fomento, de acuerdo a su valor a la fecha del informe de la Comisión Tasadora, o a la cantidad que se determine y que sea inferior al monto de la indemnización fijada por la señalada Comisión, disponiendo que el exceso de la cantidad consignada sea devuelto a su parte, más intereses corrientes para operaciones reajustables y reajustes, con costas, en caso de oposición.
Funda su pretensión en los mismos hechos consignados en relación a la demanda de los expropiados y precisa que su reclamación se refiere únicamente al valor asignado por la Comisión a los ítemes denominados "terreno" y "edificaciones", puesto que se encuentra conforme con el atribuido al concepto "otros".
Afirma que la citada Comisión de Peritos incurrió en un error al tasar el inmueble, toda vez que utilizó como referentes inmuebles cuyos precios incluían el valor del terreno y lo edificado, en tanto que al regular el valor de la expropiación de que se trata separó el valor del terreno de lo edificado. En consecuencia, al no haber descontado lo edificado de los montos de los referenciales y al haber tasado el inmueble de marras considerando las construcciones por separado, la Comisión valoró las edificaciones en dos ocasiones.
Añade que los referenciales utilizados por la Comisión Tasadora, que incluyen terreno y construcciones, corresponden a inmuebles ubicados en un mismo entorno y con la misma vocación comercial del inmueble expropiado, de modo que el valor comercial del inmueble expropiado se ha de obtener, necesariamente, del promedio de tales referentes, operación que arroja la suma de $1.672.288, considerando el suelo y lo edificado, misma que multiplicada por la superficie expropiada, de 193,57 metros cuadrados, da un total de $323.704.788, que corresponde al valor comercial de lo expropiado.
Enseguida destaca la existencia de un referencial que fuera omitido por la Comisión...
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